我发现我这个人，跑到哪里，哪里就会开始大规模基建，从前在中国的时候，从我踏上社会时候起，中国就搞房改，大规模房产建设搞得浩浩荡荡。 我刚来澳洲那会儿，觉得这里总是清净之地了吧？ 结果来了没几年，房价就像飞机一样慢慢腾飞，然后又像火箭一样飞速升空。 大规模房产建设在澳洲的悉尼和墨尔本随处可见。 我觉得房子跟我有仇，在我刚打算买房的时候，正好是房子快启动的时候，那时候去看房，基本都是中国人。 那我就先谈谈澳洲买房的过程吧。
这个过程跟之前说的租房都有一个相似的地方，在规定时间里做inspection。 澳洲买房有两种方式，一种叫做’private sale’，另一种叫做’auction’，翻译成中文就是私下出售和拍卖。 这里买卖房子，基本都是通过中介进行的，私下出售，顾名思义，就是私底下对房子出价，告诉中介，中介的职业规范，是不允许把你的价格告诉别人的，当然，她们会给你暗示，就看你懂不懂了，如果屋主满意你的价格，然后就接下去交易。 拍卖就是一群人公开出价，然后房主心理有一个价位，叫做‘resevered price’，高于这个心理价位，房主才肯出售，这个时候，我们称这个房子‘on the market’，一旦拍卖到这个阶段，任何买家的出价，只要没人出更高价格，就能买下，如果低于房主心理价位，然后没人肯出更高价格，房子就流拍了，称为’pass in’。 还有一种拍卖，是由中介私下组织，少数人在一起的拍卖，叫做’mini auction’，我就参加过。 拍卖的时候，别随便举手，举手就是出价，万一这个房子在拍卖的’on market’阶段，那你出手了，没有别人出价，房子就是你的，你得认账付钱，随着澳洲移民增多，林子大了，什么鸟都有，还真有人出价后逃跑的，中介没想到会有这种神操作啊，追都来不及。
话说2013年时候，澳洲房市真正进入高潮的前夜，每次看房人都很多，而且可能我看房地方华人多，最后拍卖收，基本都是中国同胞拍下来的。 当时我看中一套房子，是townhouse，类似国内的联排别墅，这是一块地上建造的6套别墅，房主在2008年那会破产了，没熬得过金融危机啊，然后这房子被银行没收，拿出来拍卖，这种卖出称为’morgage sale’，就是还不起银行贷款了，被迫卖房子还钱。 你看，2008年破产，2013年出售，土澳的工作效率可见一斑。 6套房子中其它房子拍卖基本在一天完成，我都在现场，基本配置都是3室，2个厕所，楼上楼下，价格都在55万左右，足够便宜啊，现在来卖，估计要80万以上了。 由于是morgage sale，所以成交价格可能会比市场低一些，替公家拍卖，心理没有价位，只要能还钱就行。 我看中的那套房子，独立于其它房子，简直类似一个独栋小别墅了，我们inspect过这些房子，也看过section 32，这就是卖方合同，要仔细看清楚，我可是看过无数section 32的，所以我知道这些房子是morgage sale的，这个房子的倒霉的破产房主是西人，房子本身看起来不错，你从很多细节可以看出来房子是否胡乱建造，还是用心的。 我看重的那套townhouse为什么没有拿出来卖呢？ 因为工人最后收尾钉钉子的时候，不慎把屋顶太阳能热水器的下水管给钉了个洞， 导致了漏水，根据流程，这个房子不满足出售标准，银行必须得修好了才能出售。
不是自己东西，不操心啊，要修这个洞，是builder负责，根据规定builder对于建造的新房，有5年保修期，所以银行就联系builder，估计那builder也找不到了，然后这事情就拖拖拉拉，银行这种不负责任的态度，对很多买家是一种福音，因为可以更低价格买入，但是对于我来说，可就不爽了。 我一心想买那套房子啊，我甚至都搞清楚了，最糟糕情况下换掉太阳能系统，也就1万刀不到，修个管子多少钱啊？ 所以我就不停地联系中介，甚至我回国期间，还不忘联系他们，我提出来哥不在乎，现在就买下来，管子我自己修，中介说不行，他们不能这么做，屋主（也就是银行）必须把这个修好，咱才能出售，我让他们跟屋主说说，结果人家银行有银行的流程，尼玛，流程害死人啊。 银行里谁都不愿意理这个事情，这件事拖拖拉拉，拖了大半年，终于有一天，中介跟我说，恭喜，房子修好了，可以出售了，我们打算组织个mini auction，你确定要来啊。 然后哥就去了，现场还有一对西人小夫妻，男女都是西装革履，一看就是有备而来，我跟他们从50万一直拍到69万，估计他们也恨死我了，他们当然知道之前别的差不多房子的价格，最后哥放弃了。 就半年时间啊，当时心理一万个草泥马，所以效率，在土澳是没有的，任何东西，都要做好打持久战的准备。
后来吸取这个教训，不要在一棵树上吊死，哥看了很多房子，选取了其中几个，看了section 32，有些房产过户师有免费提供先看看section 32的服务，如果您自己看不懂，碰到中意的房子，可以把合同发给过户师先看看，当然，你不能一下子给人家看一堆，那就不地道了。 我比较中意private sale，大家有足够时间讨价还价。 买到房子后，跟中介敲定时间，一般是马上付押金，就是deposit，一般是房款的1%，然后一般有1个月到3个月的settlement period，就是过户时间，这些都在section 32上看得到的，过户时间也可以跟中介商量的。 这段时间，要马上去找银行贷款，一般很多人在有买房意向的时候，就会找银行做贷款的pre-approval，看看自己能贷多少钱，心理有底。 到了正式要贷款的时候，不一定非要找之前做pre-approval的银行，可以找别的银行贷款经理，或者找broker，就是贷款中介。 有的贷款中介手头有各种折扣，回扣，他们会给你比较各家银行的贷款产品，对于不想自己操心的，可以找broker，很多银行贷款经理自己就有很多折扣的权力。 一般贷款批下来，最多需要1个月，会要求提交一堆资料，最主要的就是资金证明，能持续产生收入的证明，比如工作收入证明，租房收入，股票的红利收入，甚至政府的补助。
除了找银行贷款，还有就是要找个靠谱的过户师，过户师的职责就是和卖家的律师联系，和中介联系，把房子在法律上过户到买家的名下。 过户主要等的就是资金划拨。 一切搞定后，过户师会收取你的过户费，中介会把钥匙交给买家，房子就是你的了。 从此，买家需要对这个房子历史上的一切违章建筑负责了，比如deck，比如spa。
不像中国，买房后会有一个房产证，这里没有房产证一说，能证明房子是你的东西，就是在council网站上的title search有房子当前信息，可以要求银行免费给个title search，也可以自己花钱上网站去搜。 council发给你的交council rate的信，也是房产所有权证明。
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